ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL

A Lei 14.382 de junho de 2022, permite a desjudicialização da adjudicação compulsória e dá vantagens à regularização imobiliária perante os Cartórios de Registro de Imóveis, podendo agora ser realizada extrajudicialmente.

Quando alguém compra um imóvel e não consegue consensualmente a competente Escritura de Compra e Venda, lhe é permitida a regularização imobiliária com a transferência da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.
O  Código Civil determina os direitos que do comprador quanto à transferência da propriedade do bem:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. ⁣

Seguem alguns exemplos que se enquadram no procedimento de adjudicação compulsória:
•    Se o vendedor recusar-se a providenciar lavratura da escritura, mesmo diante do cumprimento da contraprestação pelo comprador;
•    Se o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva;
•    Se o vendedor não puder ser localizado para realizar a outorga;
•    Se o comprador, mesmo tendo realizado a aquisição do bem, não cooperar para a lavratura da escritura, causando prejuízos ao vendedor, pois este permanece responsável pelo imóvel (por exemplo, em relação ao pagamento de IPTU).

Assim, a adjudicação compulsória que era judicial, é a resposta para a recusa do vendedor ou a existência de outros óbices à transferência da propriedade, e agora com a entrada em vigor da Lei 14.382/2022 poderá ser realizado extrajudicialmente, no Registro de Imóveis no local onde o bem esteja localizado.
Para fazer tal pedido além do vendedor e comprador, também possuem legitimidade seus sucessores.
Respeitando o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, inserido pela Lei 14.382/2022, o pedido administrativo deverá estar acompanhado dos seguintes documentos:

I. Instrumento de promessa de compra e venda (contrato) ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
II. Prova da não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel;
III. Certidões que demonstrem a inexistência de litígio (ex: ação judicial) envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
IV. Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
V. Procuração com poderes específicos, sendo indispensável para realização do procedimento a presença de um advogado;
VI. Embora não haja previsão expressa na lei, pela própria natureza do direito perseguido, deve ser exigida a prova da quitação do bem pelo promitente comprador;